Capacité d’emprunt : combien pouvez-vous emprunter ?
Dernière mise à jour : 22 octobre 2026
C’est la question qu’on se pose avant même de visiter. La réponse ne dépend pas d’un pourcentage de vos revenus, mais de trois chiffres : la mensualité maximale que la banque acceptera, la durée du prêt et le taux. Voici comment les combiner, exactement comme le fait un analyste crédit.
Étape 1 : la mensualité maximale
Tout part du plafond de 35 % d’endettement, assurance emprunteur comprise, fixé par le Haut Conseil de stabilité financière. La mensualité maximale se calcule ainsi :
Mensualité maximale = revenus retenus × 35 % − crédits en cours
Avec 4 000 € de revenus retenus et aucun crédit en cours, la mensualité maximale est de 1 400 € par mois, assurance comprise. Avec un crédit auto de 250 €, elle tombe à 1 150 €.
Attention au mot « retenus » : primes, variables, revenus locatifs et bénéfices d’indépendant ne comptent pas à 100 %. Le détail des pondérations est expliqué dans notre guide sur le calcul du taux d’endettement.
Étape 2 : de la mensualité au capital empruntable
Une fois la mensualité connue, on en déduit le capital grâce à la formule de l’emprunt à taux fixe. Il faut d’abord retirer l’assurance, qui fait partie des 35 % mais ne rembourse pas le capital.
| Mensualité maximale (35 %) | 1 400 € |
| Capital empruntable sur 20 ans | environ 231 000 € |
| Capital empruntable sur 25 ans | environ 266 000 € |
Passer de 20 à 25 ans augmente la capacité d’environ 35 000 €. C’est le levier le plus puissant, mais aussi le plus coûteux : voir notre guide sur la durée du prêt.
Étape 3 : du capital au budget d’achat
Le capital emprunté n’est pas le prix du bien. Pour obtenir votre budget d’achat, il faut ajouter votre apport et retirer les frais annexes :
Budget d’achat = capital emprunté + apport − frais de notaire − frais de garantie − frais de dossier
Dans l’ancien, les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix, et la garantie environ 1 %. Avec 266 000 € empruntés et 25 000 € d’apport, vous disposez d’environ 291 000 € : une fois ces frais déduits, cela correspond à un bien d’environ 268 000 €. Le détail est dans notre guide sur les frais de notaire.
Ce qui fait varier votre capacité
- Le taux d’intérêt : un demi-point de plus réduit la capacité d’environ 5 à 6 % sur 25 ans.
- Le taux de l’assurance : entre 0,10 % et 0,40 % du capital, l’écart de mensualité peut dépasser 50 € et coûter plusieurs milliers d’euros de capacité.
- Les crédits en cours : chaque euro de mensualité existante est un euro de moins pour le prêt immobilier. Solder un petit crédit conso avant de déposer le dossier est souvent rentable.
- Le reste à vivre : même sous 35 %, la banque vérifie qu’il vous reste assez pour vivre une fois le crédit payé. Voir notre guide sur le reste à vivre.
Beaucoup de simulateurs calculent la capacité sans l’assurance, ou avec 100 % des primes et des loyers. Le chiffre affiché est alors plus optimiste que celui de la banque, parfois de 20 000 à 30 000 €.
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Questions fréquentes
Quel salaire pour emprunter 200 000 € ?
Sur 25 ans à 3,50 % avec une assurance à 0,30 %, la mensualité est d’environ 1 050 €. Pour rester sous 35 %, il faut environ 3 000 € de revenus nets retenus, sans autre crédit.
La capacité d’emprunt tient-elle compte de l’apport ?
Non. La capacité d’emprunt dépend de vos revenus et de vos charges. L’apport s’ajoute ensuite pour former le budget d’achat, et il rassure la banque sur votre capacité d’épargne.
Peut-on emprunter sur plus de 25 ans ?
La durée maximale est de 25 ans, portée à 27 ans en cas de différé d’amortissement pour un achat dans le neuf ou avec de gros travaux.