15, 20 ou 25 ans : quelle durée pour votre prêt ?
Dernière mise à jour : 22 octobre 2026
La durée est le levier le plus puissant d’un plan de financement : elle fait varier la mensualité, la capacité d’emprunt et le coût total du crédit. Mais il n’y a pas de durée idéale dans l’absolu : tout dépend de ce que vous cherchez à optimiser.
La règle : 25 ans maximum
Depuis 2022, la recommandation du Haut Conseil de stabilité financière est juridiquement contraignante : 25 ans maximum, portés à 27 ans en cas de différé d’amortissement pour un achat dans le neuf ou avec de gros travaux. Les banques gardent une petite marge de dérogation, réservée en priorité aux résidences principales.
Le comparatif chiffré
| 15 ans à 3,20 % | 1 400 € / mois, 52 000 € d’intérêts |
| 20 ans à 3,30 % | 1 139 € / mois, 73 500 € d’intérêts |
| 25 ans à 3,50 % | 1 001 € / mois, 100 400 € d’intérêts |
Passer de 20 à 25 ans baisse la mensualité de 138 €, mais ajoute environ 27 000 € d’intérêts, sans compter l’assurance qui court plus longtemps.
Comment choisir
- Vous êtes à la limite des 35 % ? Allonger la durée est souvent la seule façon de faire passer le dossier, et de garder un reste à vivre correct.
- Vous avez de la marge ? Une durée plus courte coûte beaucoup moins cher et donne souvent un meilleur taux.
- Vous pensez revendre dans 7 à 10 ans ? Une durée longue n’est pas un problème : vous rembourserez par anticipation lors de la vente. Vérifiez les indemnités de remboursement anticipé dans l’offre.
- Vous investissez dans le locatif ? Une durée longue limite l’effort d’épargne mensuel et améliore le cash-flow.
Les options utiles
- La modulation des échéances : augmenter ou baisser la mensualité en cours de prêt, ce qui fait varier la durée.
- Le report d’échéances : suspendre quelques mois de remboursement en cas de coup dur.
- Les indemnités de remboursement anticipé : plafonnées par la loi à 3 % du capital restant dû ou six mois d’intérêts, et négociables à zéro.
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Questions fréquentes
Quelle est la durée maximale d’un prêt immobilier ?
25 ans, ou 27 ans en cas de différé d’amortissement pour du neuf ou de gros travaux, selon la règle du HCSF.
Le taux est-il plus bas sur une durée courte ?
Oui, en général. Les barèmes des banques augmentent avec la durée, de quelques dixièmes de point entre 15 et 25 ans.
Peut-on raccourcir la durée en cours de prêt ?
Oui, par modulation des échéances si le contrat le prévoit, ou par remboursement anticipé partiel.