Comment se calcule le taux d’endettement pour un prêt immobilier ?
Dernière mise à jour : 14 septembre 2026
C’est le premier chiffre qu’un analyste crédit regarde, et souvent le seul qui décide d’un refus immédiat. Sa formule tient en une ligne, mais tout se joue dans ce qu’on met au numérateur et au dénominateur – et c’est là que les simulateurs grand public se trompent le plus souvent.
La formule et la règle des 35 %
Le taux d’endettement rapporte la somme de vos charges de crédit à la somme de vos revenus retenus :
Taux d’endettement = (charges de crédit mensuelles ÷ revenus mensuels retenus) × 100
Le Haut Conseil de stabilité financière a fixé le plafond à 35 %, assurance emprunteur comprise, avec une durée de prêt limitée à 25 ans (27 ans en cas de différé sur du neuf ou des travaux importants). Depuis 2022, cette recommandation est juridiquement contraignante.
Les banques conservent une marge de flexibilité portant sur 20 % de leur production trimestrielle. Elle est prioritairement réservée aux résidences principales et aux primo-accédants. Autrement dit : dépasser 35 % est possible, mais c’est une dérogation qui se mérite, pas une règle de substitution.
Sur 200 000 € empruntés à 3,50 % sur 25 ans, la mensualité hors assurance est d’environ 1 001 €. Avec une assurance à 0,34 % du capital initial, soit 57 € par mois, elle passe à 1 058 €. Pour un foyer à 3 500 € de revenus, c’est la différence entre 28,6 % et 30,2 % – près de deux points que beaucoup de simulateurs oublient.
Ce qui compte comme revenu
Une banque ne retient pas vos revenus déclarés, mais ceux qu’elle juge durables. Chaque catégorie subit une pondération qui lui est propre.
- Salaire net de base : 100 %. Le treizième mois contractuel est inclus, lissé sur douze mois.
- Primes et variables : 75 % de leur moyenne, et seulement si elles sont récurrentes sur deux à trois ans. Une prime exceptionnelle est écartée.
- Revenus locatifs : 70 %. La décote de 30 % couvre la vacance, les charges non récupérables et les impayés.
- Bénéfices d’indépendant : moyenne des deux ou trois derniers exercices. Un exercice exceptionnellement bon est neutralisé.
- Pensions de retraite : 100 %, sous réserve de l’âge en fin de prêt.
- Pensions alimentaires perçues : retenues si le jugement couvre encore plusieurs années.
- Allocations familiales : variables selon les banques, souvent retenues partiellement et uniquement pour les enfants en bas âge.
- Primes d’expatriation, heures supplémentaires non contractuelles, revenus de placements : le plus souvent écartés.
Ce qui compte comme charge
- La mensualité du nouveau prêt, assurance comprise.
- Tous les crédits en cours : immobilier, auto, consommation, renouvelable, LOA.
- Les pensions alimentaires versées.
- Pour un achat locatif ou une résidence secondaire, le loyer que vous continuez de payer.
En revanche, les charges de la vie courante – alimentation, énergie, assurances, impôts, garde d’enfants – n’entrent pas dans ce calcul. Elles sont prises en compte ailleurs, dans le reste à vivre.
Deux méthodes coexistent. Certaines banques ajoutent le loyer pondéré aux revenus et la mensualité aux charges. D’autres appliquent une méthode différentielle : loyer retenu à 70 % moins la mensualité du bien. Si le résultat est positif, c’est un revenu ; s’il est négatif, la différence devient une charge. La seconde méthode est plus favorable et de plus en plus répandue.
Un exemple chiffré complet
Un couple, 3 200 € et 2 100 € nets mensuels, une prime annuelle moyenne de 2 400 € pour l’un, un crédit auto de 260 € par mois. Il achète sa résidence principale et emprunte 250 000 € sur 25 ans à 3,50 %, assurance 0,34 %.
| Salaire 1 | 3 200 € |
| Salaire 2 | 2 100 € |
| Prime (2 400 € ÷ 12, retenue à 75 %) | 150 € |
| Total | 5 450 € |
| Mensualité du prêt (hors assurance) | 1 252 € |
| Assurance emprunteur | 71 € |
| Crédit auto | 260 € |
| Total | 1 583 € |
Taux d’endettement : 1 583 ÷ 5 450 = 29,0 %. Le dossier passe largement. Sans la pondération de la prime à 75 %, on aurait lu 28,8 % : l’écart est faible ici, mais il devient déterminant quand les variables représentent une part importante du revenu.
Si ce même couple avait 4 000 € de revenus au lieu de 5 450 €, le taux monterait à 39,6 % et le dossier serait refusé en l’état. Trois leviers : allonger la durée, augmenter l’apport, ou solder le crédit auto.
Le reste à vivre
Deux foyers au même taux d’endettement ne présentent pas le même risque. À 30 % d’endettement, un foyer à 2 000 € de revenus conserve 1 400 € ; un foyer à 8 000 € en conserve 5 600. C’est ce que mesure le reste à vivre :
Reste à vivre = revenus retenus − charges de crédit − charges de vie
Il n’existe pas de barème réglementaire, mais les ordres de grandeur couramment appliqués tournent autour de 700 à 900 € par adulte et 250 à 350 € par enfant. Un foyer de deux adultes et deux enfants est généralement attendu au-dessus de 2 200 € par mois.
C’est le critère qui permet à un dossier à 36 % de passer, et à un dossier à 33 % d’être refusé.
Le saut de charge
Pour une résidence principale, la banque compare la future mensualité au loyer actuel. Un locataire payant 900 € qui vise une mensualité de 1 050 € présente un saut de charge de 150 € : il a démontré, pendant des années, qu’il pouvait supporter l’essentiel de cet effort.
Un saut de charge supérieur à 30 ou 40 % attire l’attention. À l’inverse, un saut négatif – la mensualité est inférieure au loyer – est un argument puissant, tout comme l’hébergement à titre gratuit assorti d’une épargne régulière : il prouve une capacité d’effort que les relevés confirment.
Questions fréquentes
Le taux d’endettement inclut-il l’assurance ?
Oui, depuis la décision du HCSF de 2021. C’est l’erreur la plus fréquente des calculs faits à la main : elle fait sous-estimer le taux d’environ deux points.
Peut-on dépasser 35 % ?
Oui, dans la limite de 20 % de la production trimestrielle de chaque banque, prioritairement pour les résidences principales et les primo-accédants. Il faut alors un reste à vivre confortable ou un apport supérieur à la moyenne.
Les revenus locatifs comptent-ils à 100 % ?
Non, 70 % en général. Un loyer de 800 € pèse 560 € dans le calcul.