Les documents à fournir pour un dossier de prêt immobilier

Identité et situation personnelle

Ces pièces servent à identifier les emprunteurs et à établir le régime juridique de l’acquisition. Elles sont demandées pour chaque emprunteur, y compris un conjoint qui n’apporte aucun revenu.

• Pièce d’identité en cours de validité : carte nationale d’identité recto verso ou passeport. Un titre expiré est systématiquement rejeté.
• Livret de famille, ou acte de mariage avec mention du régime matrimonial. Un contrat de séparation de biens doit être joint intégralement.
• Justificatif de domicile de moins de trois mois : facture d’électricité, de gaz, d’eau ou de téléphonie fixe. Une facture de mobile est souvent refusée.
• Pour un locataire : les trois dernières quittances de loyer. Elles prouvent la régularité des paiements, et la banque s’en sert pour apprécier le saut de charge.
• Pour une personne hébergée à titre gratuit : attestation d’hébergement, pièce d’identité de l’hébergeant et son justificatif de domicile.
• En cas de divorce : jugement complet, y compris les pages relatives à la prestation compensatoire et à la pension alimentaire.

Justificatifs de revenus

C’est la partie du dossier qui décide de tout. La banque ne cherche pas seulement à connaître le montant de vos revenus, mais à établir leur caractère durable. Un revenu élevé mais fragile pèse moins qu’un revenu modeste et garanti.

Salarié en CDI

• Les trois derniers bulletins de salaire.
• Le bulletin de décembre de l’année précédente, qui porte le cumul annuel imposable et permet de vérifier primes et treizième mois.
• Les deux derniers avis d’imposition.
• Le contrat de travail, ou une attestation d’employeur précisant la date d’embauche et l’absence de période d’essai en cours.

Indépendant, profession libérale, gérant

Le premier critère n’est pas le bénéfice, c’est le nombre d’exercices clos. La plupart des banques en exigent trois ; certaines acceptent deux avec un apport renforcé. En dessous, l’accès au crédit reste très difficile.

• Les trois derniers bilans et comptes de résultat, avec liasses fiscales complètes.
• Les deux derniers avis d’imposition et les déclarations 2042 C Pro.
• Un extrait Kbis ou un avis de situation SIRENE de moins de trois mois.
• Pour un gérant de SARL : les procès-verbaux d’assemblée fixant la rémunération.
• En micro-entreprise : les déclarations de chiffre d’affaires URSSAF sur les deux dernières années.

CDD, intérim, alternance

Ces statuts ne ferment pas la porte, mais imposent de prouver une continuité. La règle appliquée par la plupart des établissements est de dix-huit à vingt-quatre mois d’activité sans interruption significative.

• CDD : l’ensemble des contrats des deux dernières années, y compris ceux achevés, pour établir l’enchaînement.
• Intérim : les relevés de missions sur douze mois et l’attestation de l’agence. La banque retient un revenu moyen mensuel, pas le meilleur mois.
• Alternance : le contrat d’apprentissage ou de professionnalisation, et surtout une promesse d’embauche si elle existe. Sans elle, le dossier est généralement reporté à la fin du cursus.
• Fonction publique contractuelle : le contrat et l’ancienneté ; un titulaire fournit son arrêté de titularisation.

Autres revenus

• Revenus locatifs : baux en cours, dernière déclaration 2044 ou 2031, taxes foncières. Ils sont retenus à 70 %, la décote couvrant vacance et charges.
• Pensions de retraite : notifications de toutes les caisses.
• Pensions alimentaires perçues : jugement et preuves de versement sur douze mois.
• Primes et variables : elles sont retenues à hauteur de 75 % de leur moyenne, et seulement si elles sont récurrentes sur plusieurs années.

Situation bancaire et patrimoine

C’est ici que se joue la crédibilité du dossier. Les relevés de compte sont lus ligne à ligne, et ce sont eux qui révèlent les points que le reste du dossier ne dit pas.

• Les trois derniers mois de relevés de tous vos comptes courants, dans tous les établissements. Une omission découverte pèse plus lourd que ce qu’elle cachait.
• Les relevés d’épargne : livrets, PEL, CEL, assurance-vie, PEA, compte-titres.
• Les tableaux d’amortissement de tous les crédits en cours, avec leur date de fin. Un crédit qui s’éteint bientôt peut permettre un montage à paliers.
• La preuve de l’origine de l’apport : relevés d’épargne, acte de donation, ou attestation d’un prêt employeur.
• Le cas échéant, l’attestation de non-inscription au FICP.

Pour comprendre comment ces éléments entrent dans le calcul bancaire, voyez le calcul du taux d’endettement.

Le projet

• Compromis ou promesse de vente signé, intégralement et avec ses annexes.
• Descriptif du bien : surface, diagnostic de performance énergétique, procès-verbaux d’assemblée générale des trois dernières années pour un bien en copropriété.
• Devis de travaux détaillés et signés, si des travaux sont financés. Une estimation manuscrite n’est jamais acceptée.
• Pour un investissement locatif : une estimation de loyer, idéalement écrite par une agence locale.
• Montant du bien, des frais de notaire, de l’apport mobilisé et du prêt sollicité.