Caution, hypothèque ou privilège : quelle garantie pour votre prêt ?
Dernière mise à jour : 22 octobre 2026
En plus de l’assurance, la banque exige une garantie : un moyen de récupérer son argent si le prêt n’est plus remboursé. Elle pèse entre 1 et 2 % du montant emprunté, et elle doit être prévue dans l’apport. Voici les trois options et leurs différences.
La caution d’un organisme
C’est la garantie la plus utilisée. Un organisme spécialisé, comme Crédit Logement ou la caution maison de la banque, s’engage à rembourser la banque en cas de défaillance, puis se retourne contre l’emprunteur.
- Coût : environ 1 à 1,5 % du montant emprunté, composé de frais de dossier et d’une contribution à un fonds mutuel.
- Restitution : une partie de la contribution au fonds mutuel (souvent autour de 70 à 75 % chez Crédit Logement) est rendue à la fin du prêt, s’il s’est déroulé sans incident.
- Revente : pas de frais de mainlevée, ce qui simplifie une vente avant la fin du prêt.
L’hypothèque
Le bien lui-même sert de garantie : en cas d’impayés prolongés, la banque peut le faire saisir et vendre. L’hypothèque est inscrite au service de publicité foncière par le notaire.
- Coût : souvent plus élevé que la caution (taxe de publicité foncière, émoluments, frais), de l’ordre de 1,5 à 2 % selon le montant.
- Aucune restitution en fin de prêt.
- Mainlevée payante en cas de revente avant la fin de l’inscription.
Elle reste utile pour les profils refusés par les organismes de caution, ou pour les montants très élevés.
Le privilège de prêteur de deniers
Fonctionnant comme une hypothèque, il est moins cher car exonéré de taxe de publicité foncière. Il ne peut porter que sur la partie du prêt qui finance un bien existant (ancien, ou terrain), pas sur la construction ni les travaux. Depuis la réforme du droit des sûretés de 2021, il a été rebaptisé « hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ».
Comment choisir
- La banque impose souvent sa garantie préférée : la marge de choix dépend de votre profil.
- Si vous pensez revendre avant la fin du prêt, la caution est généralement plus avantageuse.
- Comparez le coût net, après restitution éventuelle, et non le seul montant payé au départ.
- Intégrez ce coût à vos calculs d’apport : comme les frais de notaire, la banque préfère qu’il soit couvert par l’apport.
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Questions fréquentes
Quelle garantie coûte le moins cher ?
La caution est souvent la moins chère sur la durée, grâce à la restitution partielle en fin de prêt. Le privilège de prêteur de deniers peut être compétitif pour l’achat d’un bien ancien.
Peut-on récupérer les frais de caution ?
En partie : la contribution au fonds mutuel est restituée en grande partie à la fin du prêt, s’il n’y a pas eu d’incident.
La garantie est-elle obligatoire ?
Oui, pour un prêt immobilier, toutes les banques exigent une garantie, en plus de l’assurance emprunteur.