Financer un investissement locatif : le calcul des banques
Dernière mise à jour : 22 octobre 2026
Pour un achat locatif, beaucoup d’investisseurs comptent les futurs loyers à 100 % et concluent que l’opération « s’autofinance ». La banque ne voit pas les choses ainsi. Comprendre son calcul, c’est éviter un refus et présenter le projet sous son meilleur jour.
Les loyers retenus à 70 %
La banque applique une décote d’environ 30 % sur les loyers, pour couvrir la vacance locative, les charges non récupérables et les impayés. Un loyer de 750 € pèse donc 525 € dans le calcul.
Pour un bien à acheter, le loyer est estimé d’après une attestation de valeur locative d’agence ou un bail en cours. Pour un bien déjà loué, ce sont les avis d’imposition (revenus fonciers) qui font foi.
Deux méthodes de calcul
La méthode classique ajoute 70 % du loyer aux revenus et la mensualité complète aux charges. C’est la plus répandue et la plus prudente.
La méthode différentielle calcule d’abord le solde du bien : 70 % du loyer moins la mensualité. Si le solde est négatif, seule cette différence s’ajoute aux charges. Elle est plus favorable, mais toutes les banques ne l’appliquent pas.
| Méthode classique : (800 + 915) ÷ (3 500 + 525) | 42,6 % |
| Méthode différentielle : (800 + 390) ÷ 3 500 | 34,0 % |
Même projet, deux verdicts opposés. Mieux vaut se préparer avec la méthode classique, et voir la différentielle comme un bonus selon la banque.
Le loyer que vous payez compte
Si vous êtes locataire de votre résidence principale, ce loyer est en général compté comme une charge dans un projet d’investissement locatif. C’est ce qui fait souvent basculer le calcul au-dessus de 35 %, comme dans l’exemple ci-dessus.
Rendre le dossier solide
- Une étude de rentabilité claire : prix, travaux, loyer estimé, charges de copropriété, taxe foncière, rendement brut et net.
- Une attestation de loyer par une agence du secteur.
- Un apport couvrant au moins les frais de notaire et de garantie.
- Une épargne de précaution visible, qui rassure sur les mois de vacance.
- Des comptes bien tenus sur les trois derniers mois.
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Questions fréquentes
Les loyers sont-ils pris à 100 % ?
Non, en général à 70 %. La décote couvre la vacance, les charges et les impayés.
Peut-on investir sans apport ?
C’est devenu rare. Les banques demandent le plus souvent un apport couvrant au moins les frais de notaire, surtout pour un investissement locatif.
Quelle méthode utilise ma banque ?
Cela dépend des établissements et parfois des agences. Il faut le demander, ou passer par un courtier qui connaît les pratiques de chaque banque.